ДОЛИ КВАРТИРЫ – СУТЬ ПРОБЛЕМЫ
Собственником доли квартиры можно стать в результате самых различных жизненных ситуаций, например, из-за: совместного приобретения квартиры в общую долевую собственность, приватизации жилья, наследования, раздела имущества и др. В самом широком смысле правомочия собственника имущества заключается в праве свободного владения, пользования и распоряжения им. Все ли эти права, распространяются на собственников доли квартиры? Об объеме полномочий собственника доли квартиры и пойдет речь в настоящей статье.
Что представляет собой доля квартиры?
Став участником долевой собственности на квартиру, Вам стала принадлежать идеальная доля в праве собственности на квартиру (обычно она определяется в виде правильной простой дроби, например: 1/2, 1/6 и др.), а не квадратные метры, комнаты, места общего пользования. По сути, Вам принадлежат права на каждый сантиметр квартиры, но только пропорционально принадлежащей Вам доле.
Хотите продать проблемную квартирную долю? Или Вам нужна квалифицированная юридическая помощь по вопросам защиты прав собственника доли квартиры, обращайтесь к нам и звоните в ГК «Правовая защита» по телефонам: (495) 790-84-39.
Как пользоваться квартирой, находящейся в долевой собственности?
Как видите каждая часть квартиры принадлежит одновременно всем участникам долевой собственности. А это значит, что любые действия, касающиеся использования и владения квартирой, Вы должны согласовывать с остальными сособственниками: начиная от регистрации по месту жительства и вселения своих родственников (кроме несовершеннолетних детей), расстановки мебели, заканчивая ремонтом и перепланировкой квартиры. Если договориться не удастся, то решать проблему придётся в судебном порядке. Становится очевидным, что правомочия собственника доли квартиры весьма усечены.
Быть собственником доли квартиры весьма привлекательно, если в семье царит дружба и взаимопонимание. Но в тех нередких случаях, когда отношения между сособственниками испорчены и накалены, договариваться друг с другом о вариантах пользования квартирой становится очень сложно. Что же делать, когда на одну комнату претендуют несколько сособственников квартиры, когда Вам препятствуют в установке стиральной машины, не дают пользоваться балконом и т.д.?
Выделение доли квартиры
Первая мысль, которая приходит в голову: а что, если выделить долю квартиры в натуре и прекратить на нее режим права общей долевой собственности? В большинстве случаев, нас ждёт горькое разочарование. Поскольку обычные квартиры в многоквартирных домах, являются неделимыми из-за их целевого назначения и отсутствия технической возможности выделения изолированных частей жилых и вспомогательных помещений (кухни, коридора, санузла), соответствующих доле, а также оборудования отдельного входа в квартиру. Таким образом, превратить свою долю в отдельную квартиру получится только в тех редких случаях, если имеется техническая возможность построить обособленную квартиру (например, если речь идет о малоквартирном доме в сельской местности).
Однако возможность выделения доли путем её преобразования в комнату имеется, если сособственники сами договорятся об этом и оформят такой выдел соглашением. Наибольшее распространение подобная схема получила в период массового сноса пятиэтажных домов, что позволяло собственникам отдельных комнат разъезжаться после сноса дома.
Определение порядка пользования квартирой
Проблему использования доли квартиры в какой-то степени можно решить путем определения порядка пользования квартирой в судебном порядке. Это означает, что в пользование собственника доли квартиры передается конкретное имущество (комната), соразмерная доле в праве собственности на квартиру. Для того, чтобы такой иск был удовлетворен, необходимо доказать суду, что предлагаемый порядок пользования квартирой соответствует сложившемуся порядку, не нарушает прав других сособственников, имеется возможность совместного с ответчиком пользования квартирой, размер выделяемой в пользование комнаты соответствует размеру доли.
Незначительная доля квартиры (микродоля)
Одной из проблем долевой собственности на жилье, является незначительная доля одного из сособственников, которая не соответствует ни одной из комнат. Как правило сособственники крупных долей болезненно относятся к «миноритарным» сособственникам, особенно если последние стали таковыми в результате наследования или купли-продажи и не являются членами одной семьи с остальными участниками долевой собственности. Собственники незначительной доли квартиры могут не проживать в квартире, иметь другое жилье, не оплачивать коммунальные услуги и при этом блокировать инициативы собственников других долей (например, о вселении родственников, об осуществлении перепланировки и др.).
В таких случаях «мажоритарные» сособственники полагают, что могут через суд принудительно лишить собственника права на незначительную долю, выплатив ему денежную компенсацию. Однако, это не так. Закон не предусматривает права одного участника общей долевой собственности требовать лишения другого участника права на долю, даже если она и незначительна. Лишить собственника права на незначительную долю можно только, если сам собственник такой доли требовал её выдела в натуре, однако такой выдел невозможен и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Такая позиция поддерживается общей судебной практикой. Однако с сожалением приходится констатировать, что в очень редких случаях, но тем не менее, судами принимаются решения о лишении права собственности на незначительную долю по инициативе других участников долевой собственности, в нарушение действующего законодательства и общей судебной практики.
Продажа доли квартиры
Нередко собственник доли квартиры принимает серьёзное решение, продать свою долю. Причин для такого решения множество: желание жить отдельно, нуждаемость в деньгах, невозможность совместного проживания с остальными сособственниками. Но и в реализации такого естественного права собственника, имеется серьёзное препятствие. А именно - право преимущественной покупки доли квартиры остальными участниками долевой собственности. Что это право означает?
Перед продажей доли квартиры постороннему лицу, собственник обязан письменно предложить остальным сособственникам купить её и только после их отказа или не приобретения доли в течение месяца, собственник может продать её любому лицу. На практике, участники долевой собственности часто всячески препятствуют сделке, при этом сами долю не покупают. Что в этом случае следует посоветовать продавцу?
Нужно грамотно подготовить текст уведомления о продаже доли, выяснить адреса проживания сособственников или их законных представителей и направить извещения по всем известным адресам способами, достоверно подтверждающими доставление уведомления адресату (через нотариуса, курьером коммерческой почты, заказным письмом с уведомление о вручении). При этом нужно быть готовым к тому, что сособственники могут оспорить совершённую сделку и попытаться перевести на себя права покупателя доли квартиры в судебном порядке. И здесь всё зависит от того, насколько Вы правильно провели работу по соблюдению процедуры преимущественного права покупки.
Ситуация с продажей доли квартиры может усложнится, если остальными сособственниками квартиры, являются несовершеннолетние дети или недееспособные граждане, поскольку тут ещё понадобится согласие органов опеки и попечительства на отказ от покупки доли. Все эти сложности нередко подталкивают продавцов доли квартиры на совершение притворной сделки, а именно договора дарения доли квартиры, вместо её купли-продажи. Однако, нужно помнить, что если выяснится, что в действительности доля была продана, а не подарена постороннему лицу, то остальные сособственники смогут воспользоваться преимущественным правом покупки через суд. Иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя доли квартиры сособственник должен предъявить в течение трёх месяцев, кроме того, сособственник должен положить на депозит суда сумму, достаточную для выкупа доли.
Как Вы смогли убедиться, обладание правом собственности на долю в квартире нередко может обернуться головной болью для её собственника, поэтому решение любых правовых вопросов, касающихся этого вида имущества, лучше доверить профессионалам.
Адвокат Вашанова Оксана Вячеславовна © МОКА «Правовая защита»
По вопросу продажи доли квартиры обращайтесь к нам по телефонам: (495) 790-84-39.