ДОЛЯ В КВАРТИРЕ: КАК ПРАВИЛЬНО ПРОДАТЬ?
У Вас в собственности есть доля в квартире, и Вы решили её продать. Причин такого серьёзного решения может быть множество: недостаток денежных средств, желание улучшить жилищные условия, невозможность нормального сосуществования в квартире с остальными её сособственниками. Право собственности предполагает свободное распоряжение принадлежащим собственнику имуществом. Однако продать долю квартиры не так просто, как кажется на первый взгляд.
Если Вы хотите продать долю квартиры, то обращайтесь к нам. Наши телефоны: (495) 790-84-39.
Конечно, самый разумный вариант – продать квартиру целиком и распределить деньги между сособственниками пропорционально их долям, либо продать долю квартиры остальным участникам долевой собственности по цене пропорциональной Вашей доле от рыночной стоимости квартиры. Но к сожалению, так получается не всегда.
Зачастую, остальные участники долевой собственности не только не хотят приобретать продаваемую долю в квартире, но и всячески препятствуют её продаже третьим лицам.
Поэтому, если доля в квартире продается постороннему лицу, это всегда серьезная потеря в деньгах, так как спрос на такое проблемное имущество весьма невысок, ведь не каждый решится проживать в квартире с посторонними, да к тому же враждебно настроенными людьми. Доля в квартире – не ликвидный товар. Однако подчас продать долю квартиры – это единственный способ получить хотя бы что-то.
Давайте разберёмся как правильно продать квартирную долю.
Преимущественное право покупки
Чтобы была продана доля в квартире, необходимо соблюсти правило преимущественного права покупки доли другими участниками долевой собственности. Суть этого правила заключатся в том, что если Вы решили продать долю квартиры постороннему лицу, то Вы обязаны письменно предложить остальным сособственникам приобрести её в приоритетном порядке по цене, за которую доля в квартире продаётся. Если доля в квартире не будет приобретена остальными участниками долевой собственности в течение месяца, то Вы вправе продать её любому лицу.
Как правильно известить сособственников о продаже доли?
Продать долю квартиры возможно, если Вы представите в регистрирующий орган документы, достоверно подтверждающие уведомление остальных сособственников о том, что доля в квартире продается. Какие это могут быть документы?
Во-первых, нотариально удостоверенный отказ сособственника от приобретения доли. Во-вторых, уведомление о том, что доля в квартире продается, направленное самостоятельно курьером коммерческой почты, либо заказным письмом с уведомлением и описью о вложении. В-третьих, выданное нотариусом Свидетельство о передаче заявления о том, что доля в квартире продаётся.
Обращаем Ваше внимание, что необходимо уведомлять каждого из сособственников. Если Вам известно несколько адресов проживания сособственника, желательно направить уведомление по каждому из них. Как Вы сами можете предположить, наиболее надёжный способ извещения – через нотариуса, однако он наиболее затратный.
На практике часто возникает вопрос, как продать долю квартиры, если место нахождения сособственника не известно, либо если участники долевой собственности сознательно уклоняются от получения уведомлений? Здесь главное предпринять все возможные действия по выяснению адреса места жительства и места пребывания сособственника: направить запросы в адресное бюро, подать заявления о розыске в полицию и прокуратуру. Затем нужно направить уведомление о том, что доля в квартире продается по всем известным Вам адресам.
Даже, если сособственник не придёт на почту за уведомлением или откажется его получать, уведомление будет считаться доставленным, если оно поступило адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено. Суды в таком случае, как правило, подтверждают соблюдение процедуры преимущественного права покупки, тем более, что совсем недавно в гражданское законодательство были внесены поправки, защищающие интересы добросовестной стороны сделки от необоснованного уклонения адресата от получения юридически значимых сообщений.
Как продать долю квартиры, если участником долевой собственности, является несовершеннолетнее или недееспособное лицо?
Продать долю гораздо сложнее, если сособственниками квартиры, являются несовершеннолетние дети или недееспособные лица. В этом случае, уведомлять о том, что доля в квартире продается, придётся их законных представителей (родителей), опекунов и попечителей. Что касается детей, то достаточно известить одного из родителей ребёнка, если родители живут вместе. А вот с недееспособными лицами, не так все очевидно. Ведь о том, что другая доля в квартире принадлежит недееспособному лицу, Вы можете даже не догадываться. Поэтому перед сделкой, лучше навести справки о всех участниках долевой собственности (о состоянии их на учёте в нарко- и псих- диспансере, наличии решений суда о признании их недееспособными).
Неприятности могут ожидать Вас уже на стадии регистрации сделки купли-продажи доли в Управлении Росреестра. Не редко, регистраторы приостанавливают регистрационные действия, из-за отсутствия согласия органов опеки и попечительства на отказ от принадлежащего подопечному преимущественного права покупки.
Отказ от преимущественного права покупки влечёт уменьшение объема прав участника общей долевой собственности и относится к сделкам, на совершение которых согласно ст. 37 ГК РФ требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Поэтому, если продавцу был направлен отказ от преимущественного права покупки, не подтвержденный согласием органов опеки и попечительства, договор купли-продажи доли будет признан судом недействительным. Продать долю квартиры удастся относительно безболезненно, если законные представители, опекуны или попечители никак не отреагируют на уведомление о том, что доля в квартире продается. В этом случае суд с высокой долей вероятности оставит сделку в силе. На наш взгляд, необходимость получения согласия органов опеки и попечительства на отказ от преимущественного права покупки, является абсурдным, так как даёт возможность сособственникам парализовать продажу доли, нарушает право собственника доли в квартире на её продажу, при том, что в целом от того, что доля в квартире будет принадлежат другому лицу объем имущественных прав несовершеннолетнего или недееспособного лица не изменится.
Кому продать долю квартиры, если её хотят купить несколько сособственников?
Если все или несколько участников долевой собственности выразили согласие на покупку продаваемой доли, то продавец вправе по своему усмотрению выбрать сособственника, которому доля в квартире будет продана. Он также может договориться со всеми сособственниками, желающими купить его долю, о продаже её каждому из них по частям.
Способы обхода преимущественного права покупки
Как Вы сами смогли убедиться, продать долю квартиры не всегда просто, особенно, если участниками долевой собственности, являются несовершеннолетние или недееспособные лица. Поэтому собственники проблемных долей нередко вынуждены идти на нарушение закона и заключать притворную сделку, которая не требует соблюдения процедуры преимущественного права покупки (чаще всего это договор дарения). Договор дарения несет большие риски для «дарителя» доли, так как он рискует не получить денег за неё. Кроме того, в случае оспаривания притворной сделки и переводе прав покупателя на сособственника, доля в квартире может быть продана за цену, которая будет определена в решении суда, не говоря уже о серьёзных моральных издержках. Поэтому, решив продать долю квартиры, лучше сразу обратиться за помощью к профессиональным юристам, которые помогут правильно оформить сделку.
Оспаривание сделки купли-продажи доли квартиры
Если договор купли-продажи доли был заключён с нарушением преимущественного права покупки или продажа доли была прикрыта договором дарения, то пострадавшие сособственники могут обратиться в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей покупателя. Надо обязательно знать, что такое требование можно предъявить в течение трех месяцев, а пропуск этого срока может повлечь отказ в иске. Кроме того, истец должен положить на депозит суда, сумму равную рыночной цене доли, за которую доля в квартире будет продана, в противном случае в иске также будет отказано. Поэтому решение вопросов, связанных с долевой собственностью на квартиру, лучше доверить юристам, специализирующимся в области жилищного права.
Если Вы решили продать долю квартиры и Вам нужна профессиональная юридическая и риэлтерская помощь, обращайтесь к нам за помощью по телефонам: (495) 790-84-39.
Адвокат Вашанова Оксана Вячеславовна © МОКА "Правовая защита"