ВС судьям прояснил особенности продаж квартир, где дети имеют долю
Правовые нормы, регламентирующие сделки купли-продажи жилья, где прописаны несовершеннолетние, растолковывала своим коллегам из Челябинской области Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ.
В рассматриваемом деле, мать продала свою квартиру, в которой прописаны и считались собственниками долей её несовершеннолетние сын и дочь.
Разрешение на куплю-продажу в подобных случаях дают органы опеки, которые выставляют обязательное условие — продать жильё, часть которого принадлежит детям можно, но родитель должен сразу же купить другую жилплощадь и оформить её на ребят. В этом случае, мать с согласия опеки квартиру продала, а другую не купила, оставив сына и дочку без своего жилья.
Иск в суд о признании сделки купли-продажи недействительной к участникам сделки подала опека администрации Саткинского района Челябинской области. Чиновники в целях защиты прав детей попросили вернуть проданную квартиру в собственность нерадивой мамы и её детей. И в районном суде представитель опеки пояснил: сделка незаконна, так как она нарушает сразу две статьи Гражданского кодекса, статью Жилищного кодекса, статью Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статью Закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Райсуд согласился с чиновниками и вернул квартиру продавцу и её детям, а облсуд это решение отменил и принял новое — опеке отказали. Чиновники опеки не согласились с этим и обратились в Верховный Суд, где дело изучили и заявили, что доводы опеки серьёзны и «подлежат удовлетворению», а апелляция «допустила существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела». Верховным Судом РФ было обращено внимание на то, что семье, состоявшей из мамы и двоих детей, принадлежала квартира в равных долях. Правильным было и то, что женщине разрешили её продать при условии одновременной покупки другой квартиры, в которой у детей будет в собственности по такой же доле. В месячный срок с момента совершения сделки матери следовало предоставить в опеку копии документов на новую квартиру и справку, что дети в ней зарегистрированы.
Росреестр же указал, что по истечении срока на детей нет зарегистрированных прав собственности. Райсуд справедливо посчитал, что дети утратили права собственности на старую квартиру, не приобрели их ни в какой другой, а значит, их права нарушены. По этой причине стороны сделки по купле-продаже должны вернуться в первоначальное состояние.
Возражения апелляции заключались в том, что неисполнение матерью решения администрации не означает, что сделка купли-продажи недействительна, а сам договор незаконен. И облсуд решил, что сделка всё-таки совершена «в надлежащей форме и с соблюдением установленной процедуры», а значит, незаконной считаться не может.
Верховному Суду пришлось разъяснять коллегам разницу понятий — «ничтожная сделка» и «оспоримая сделка». То есть райсуд должен был установить конкретные основания для признания договора купли-продажи недействительным, прописанные в двух статьях Гражданского кодекса.
Но поскольку суд первой инстанции этого не сделал, а областной эту ошибку не исправил и не указал, какие нормы права и почему надо применить в данном случае, то получилось так, как получилось. Апелляционный суд, как считают судьи Верховного Суда, должен был уточнить, по каким основаниям оспаривается сделка, и в зависимости от этого определить круг юридически значимых обстоятельств, которые влияют на действительность или недействительность сделки.
Местный суд утверждал, что сделка была совершена с согласия органа опеки — она же давала разрешение на продажу. ВС РФ считает, что это не так, поскольку чиновники не могли дать согласие на «отчуждение принадлежащей несовершеннолетним на праве собственности недвижимости без обеспечения их равноценным жильём».
Мать после совершения сделки, не выполнила требование опеки в части покупки детям квартиры, что в итоге привело к лишению их прав на жильё, а на момент сделки, эта квартира для детей была единственным жильём. Ответчик же не предоставил доказательств суду, что из-за сделки права детей не нарушены, а это могли быть счета, куда мать положила часть денег для покупки им жилья или уже купленные готовые квадратные метры с оформленными правами собственности.
Так как апелляция эти существенные правовые моменты во внимание не приняла и при рассмотрении дела не оценила, Верховный Суд велел этот спор пересмотреть снова, с учётом данных разъяснений.
Вы хотите продать долю квартиры? Мы можем предложить срочный выкуп долей квартир в Москве и в Московской области (ближнем Подмосковье). Звоните нам:
(495) 790-84-39
27 марта 2018