Адвокат Ежов Антон Валентинович отвечает на вопросы читателей сайтов группы компаний «Правовая защита»
- часть 1
Для читателей нашего сайта мы подготовили подборку вопросов, которые встречались у тех, кто интересуется темой «Доля в квартире».
Более подробные и развёрнутые ответы, конечно же, по всем своим проблемам, связанным с долями квартир, получают те, кто приходят на приём к нашим высококлассным юристам, много лет занимающимся этой тематикой.
Но, надеемся, что и здесь какая-то информация окажется полезной для посетителей нашего сайта.
Вопросы подготовила и задавала журналист Ольга Мотева.
Вопрос 1: Какой может быть самая мелкая доля в квартире?
Отвечает адвокат Ежов Антон Валентинович:
Правильнее с точки зрения юридической лексики называть такую квартирную долю «малозначительной долей в квартире». Теоретически малозначительная доля в квартире может быть бесконечно мала. Никаких ограничений в законе для дробления долей в квартире не существует. Это означает, что доля даже в однокомнатной малогабаритной квартире может быть и одна миллионная, и одна миллиардная и так далее. Правда, я таких долей не встречал, но их можно создать. То есть такую долю можно сделать, зарегистрировав на неё даже право в регистрационной службе (Росреестре), но вот с пользованием теперь могут возникнуть проблемы. Например, если другие собственники будут возражать, то вселиться на такую долю квартиры в судебном порядке будет нельзя. Есть и другие сложности.
Вопрос 2: Если бабушка хочет оставить двум внукам в наследство свою квартиру, но с учётом того, что у одного из них уже есть ребёнок (правнучка у бабушки), и ей хочется сделать одну из долей побольше, то как лучше это оформить?
Отвечает адвокат Ежов Антон Валентинович:
Она может написать в завещании так, какие доли в квартире кому она завещает. Может написать, что кому-то побольше долю, а кому-то – поменьше. Также она может при жизни распорядиться. Например, подарить, заключить договор ренты, передать доли по договорам купли-продажи. Но если нет оснований думать, что её завещание кто-то потом оспорит в суде, то лучше писать завещание. Завещание можно оспорить, если бабушка имеет установленную медицинским учреждением болезнь, от которой может зависеть её адекватное восприятие происходящего вокруг неё, либо она не понимает значение своих действий. И такие болезни не только психические расстройства, слабоумие, вызванное алкоголизмом и наркоманией. Бывают и иные болезни.
Вопрос 3: Я владею одной второй долей в квартире, могу ли я свою долю разделить ещё раз, и одну часть подарить дочери?
Отвечает адвокат Ежов Антон Валентинович:
Да, как я уже сказал выше, можно свою долю в квартире дробить бесконечное число раз. Это можно делать прямо договором дарения, купли-продажи, мены и так далее. Просто написать в договоре, что дарится такая-то доля от той, которая есть в собственности. Это грамотный юрист может в договоре правильно прописать.
Вопрос 4: Кто может претендовать на долю в квартире при разделе имущества после развода, если в семье имеются двое несовершеннолетних, которые после развода остаются с матерью?
Отвечает адвокат Ежов Антон Валентинович:
Если квартира была приобретена на возмездном основании (не получена в дар, по наследству, в ходе бесплатной приватизации), то доли супругов равны, если один из супругов не докажет, что на покупку квартиры были потрачены его личные сбережения, например, накопленные до брака. Но даже при равенстве у супругов долей суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи. Это правильно установлено в статье 39 Семейного кодекса России.
Вопрос 5: Что можно сделать с двумя третями долей в квартире, если у владелицы ещё одной трети квартиры есть несовершеннолетний ребёнок, и она на размен квартиры идти не хочет?
Отвечает адвокат Ежов Антон Валентинович:
Наличие у собственника доли в квартире несовершеннолетнего ребёнка никак не влияет на эту ситуацию кроме случая, если собственником первой 2/3 доли квартиры является отец ребёнка. С 2014 года Верховный Суд России по одному делу постановил, что такой отец перед продажей или даже дарением такой квартирной доли должен получить согласие органа опеки и попечительства, если его ребёнок проживает в этой квартире.
В других случаях можно сделать:
1) Вселиться в квартиру самостоятельно без решения суда, если другой собственник в квартиру не пускает в квартиру. Для этого должно хватать моральных и даже физических сил, чтобы потом жить в такой квартире.
2) Подать в суд иск о вселении и обязании не чинить препятствия в пользовании квартирой другим собственником. Но в суде ещё надо доказать, как истцу, факт нарушения прав. А потом даже при удаче в суде судебный пристав-исполнитель вселит один раз в квартиру. А потом уже помогать не будет. И такого истца опять можно не пускать в квартиру. И часто трудно в такой квартире жить.
3) Продать такую проблемную долю в квартире третьим лицам. Конечно, такая проблемная доля в квартире будет стоить намного дешевле, чем если бы доля квартиры продавалась вместе со всей квартирой. Но зато проблема снимается, если у такого собственника нет сил больше бороться.
4) Оставить всё так, как есть, то есть ничего не делать. Если пускают в квартиру, то хорошо. Не пускают – забыть про имеющуюся в собственности квартирную долю.
Других вариантов просто нет.
Вопрос 6: Можно ли обменять долю в квартире на аналогичную, но в другом районе Москвы?
Отвечает адвокат Ежов Антон Валентинович:
Да, закон допускает мену доли в квартире на другие квартирные доли и даже другое имущество. Только собственник доли, согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, должен предложить другому участнику долевой собственности в квартире право преимущественного, но не выкупа, а заключения договора мены на тех же условиях. Правда, на практике очень трудно будет этому участнику долевой собственности найти такое же имущества для мены. Например, если меняя на другую долю, то не получится найти такую же долю, в том же доме, на том же этаже, в такой же квартире. А это важные условия.
Вопрос 7: Если мне пока не нужна в пользование моя доля в квартире, которая досталась мне по наследству, можно ли как-то оформить моё временное отсутствие в ней, чтобы не оплачивать коммунальные услуги? Соседям по квартире могу позволить пользоваться моей комнатой при этом.
Отвечает адвокат Ежов Антон Валентинович:
Если другие собственники в квартире согласны взять расходы по коммунальным услугам на себя с учётом того, что будут пользоваться такой долей в квартире, то всё можно оформить договором. Но если они не хотят платить, то ничего не получится. Бремя содержания имущества несёт собственник. А для квартиры и долей в них это оплата коммунальных услуг. Ничего с этим не поделать.
Вопрос 8: Какие документы нужны для того, чтобы продать долю в квартире?
Отвечает адвокат Ежов Антон Валентинович:
В целом для продажи доли в квартире требуются такие же документы, как и для продажи целой квартиры. Особенность только в том, что требуется ещё представить в Росреестр для регистрации сделки уведомление другого собственника по квартире о предложении права преимущественного выкупа. А ещё потребуется согласие органа опеки и попечительства, если другой собственник по квартире несовершеннолетний, т.е. ребёнок. А в остальном отличий нет.
Потребуются такие документы:
1) Свидетельство о праве собственности на продаваемую долю в квартире. Если потеряно, то можно заменить выпиской из Реестра прав на недвижимое имущество (сокращённо – выписка из ЕГРП);
2) Правоустанавливающий документ. А это договор, по которому приобреталась продаваемая доля. Это может быть договор передачи (приватизации квартиры), договор купли-продажи, мены, дарственная, свидетельство о праве на наследство, а также другие более редкие виды договоров, которые могут тоже быть.
3) Как уже сказал выше, уведомление другого собственника по квартире о предложении права преимущественного выкупа. А ещё может потребоваться согласие органа опеки и попечительства на продажу, если другой собственник по квартире несовершеннолетний, т.е. ребёнок. Последний документ часто трудно получить, орган опеки может отказать. Тогда приходится использовать другой вид договора, а не куплю-продажу.
4) заявление о государственной регистрации сделки (от всех сторон договора);
5) документы, удостоверяющие личность заявителей;
6) нотариально удостоверенная доверенность (в случае, если заявитель является доверенным лицом);
7) нотариально удостоверенное согласие другого супруга (для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке);
8) платёжный документ о внесении госпошлины за государственную регистрацию;
9) договор купли-продажи, подписанный сторонами, по которому происходит продажа доли в квартире;
10) передаточный акт;
11) справка о лицах, имеющих право пользования жилыми помещениями с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства;
12) выписка из домовой книги может потребоваться, но иногда её не требуют;
13) технический паспорт (экспликация и поэтажный план) на квартиру также может потребоваться, а может и не потребоваться;
14) кадастровый паспорт на квартиру может потребоваться, а может и нет.
В каждом субъекте Российской Федерации требования к перечню документов могут различаться, но всё равно всё - в пределах этого списка, как правило.
Вопрос 9: Существует ли такое понятие как «доля в квартире» в странах Европы? Можно ли купить долю в квартире Парижа, например?
Отвечает адвокат Ежов Антон Валентинович:
Да, есть такое понятие. Долевую собственность никто не отменял и отменить не сможет.
Есть доли в уставном капитале коммерческих организаций, есть доли и в квартирах.
Нет собственности на доли в квартирах, как и на целые квартиры только в последних коммунистических странах - таких как Северная Корея и Куба. А других странах, конечно, есть.
Если запретить долевую собственность в квартирах и жилых домах, то проблем у граждан станет больше. Например, захотят два брата квартиру на двоих купить. Ни у кого из них нет всей денежной суммы на всю квартиру, могут купить только вскладчину. А тут им говорят, что оформить купленную квартиру можно только на одного из них. Что им делать? Ведь каждый собственником хочет быть!
А ещё проблемы с наследством. Например, умрёт старушка, а у неё три дочери. Кто тогда наследник? Только старшая дочь или младшая? Или им поединок на ножах устраивать?
Вот и получается, либо доли в квартирах есть, либо собственности на квартиры совсем нет как в Северной Корее. Промежуточного варианты пока история юриспруденции не знала.
Вопрос 10: Могу ли я осуществить продажу своей доли в квартире в Москве через юриста, находясь в Сургуте?
Отвечает адвокат Ежов Антон Валентинович:
Да, конечно, можно. Для этого нужно оформить доверенность у нотариуса. Можно либо дать юристу право подписи договора (если полное доверие к нему есть), либо можно дать только право регистрации договора в Росреестре, а договор купли-продажи доли в квартире можно подписать при этом самостоятельно в простой письменной форме.
(продолжение следует)
С другими вопросами и ответами по теме Вы можете ознакомиться здесь:
http://доли-в-квартире.рф/stati/advokat-ezhov-anton-valentinovich-prodolzhaet-otvechat.html