Определение доли в квартире – зачем это нужно и как это делается
В результате появления долевой собственности как таковой, возникло множество вопросов, связанных с процессом обращения с долями, находящимися в собственности у разных людей.
Для наилучшего решения «квартирного вопроса», который возможно уже встал перед Вами, нужно рассмотреть с начала, какие виды общей собственности на жилые помещения бывают, в чём их отличия и зачем необходимо определение доли в квартире. Вероятно, Вам уже приходилось перед приобретением жилья задаваться целым рядом вопросов: как лучше оформить квартиру, на имя одного собственника или нескольких, определять доли сособственников или нет? И эти вопросы, конечно же, далеко не праздные, ведь от решения этих вопросов зависят наши права на квартиру, возможность получения имущественных налоговых вычетов.
Нужна помощь адвоката для ведения дела в суде по определению порядка пользования в квартире? Можете обратиться к нам. Звоните по указанным телефонам: (495) 790-84-39
Итак, для начала предлагаем Вам разобраться, какие бывают виды общей собственности, то есть собственности, принадлежащей двум и более лицам.
Долевой собственностью называют общую собственность с определением доли каждого из собственников в праве собственности.
Совместной собственностью является общая собственность без определения таких долей.
Обратите внимание на следующий принципиальный момент: общая собственность, как правило, является долевой, а вот совместная собственность может возникнуть исключительно в случаях, которые прямо предусмотрены законом: в отношении имущества супругов; на приватизируемое жилье; на имущество фермерских хозяйств; на имущество общего пользования садоводческих некоммерческих товариществ. Но в некоторых из этих исключительных случаев определение доли в квартире часто становится необходимостью, и возникает резонный вопрос - почему?
Когда в 1990-е годы началась приватизация жилья, многие граждане, не видели принципиальной разницы между долевой и совместной собственностью и оформили квартиры в общую совместную собственность. Но в ситуациях, когда участники совместной собственности умирали, начали возникать трудности в оформлении наследства, так как нотариусы не выдают свидетельства о праве на наследство без соглашения собственников квартиры о разделении долей. И единственный выход из сложившейся ситуации, это определение доли в квартире в судебном порядке.
Для того, чтобы решить какой вид общей собственности предпочтительней для оформления прав на квартиру, необходимо разобраться - в чём отличие долевой собственности от совместной. Отличительной особенностью долевой собственности является тот факт, что за участником долевой собственности устанавливается право на идеальную долю в праве собственности на квартиру, а не на долю в натуре, то есть не на квадратные метры, комнаты. В таковых случаях доля определяется в виде правильной простой дроби : 1/2, 1/4, 1/8 и так далее. В этом случае собственник вправе распорядиться только своей долей, как самостоятельным объектом права, но не квартирой или её частью. При этом важно учесть, что собственник соблюдает права остальных участников долевой собственности на преимущественное право покупки доли. Что же касается продажи
квартиры, то она может произойти только при единогласном решении всех участников долевой собственности.
Если же говорить о возможности распорядиться квартирой, которая находится в совместной собственности, то распорядиться квартирой можно только по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению квартирой. Но, к сожалению, в таковых ситуациях возможны злоупотребления, влекущие оспаривание сделок по распоряжению совместной квартирой.
Следует обратить внимание на наиболее распространенные ситуации, когда необходимо определение доли в квартире.
Первое - это случаи, когда общая совместная собственность изменяется на общую долевую собственность. Выше уже были упомянуты наследственные споры о квартирах, в которых не была определена доля наследодателя и долю наследника приходилось определять в судебном порядке. И очень часто происходит преобразование совместной собственности в долевую при разделе супружеского имущества. Квартира, которая была приобретена в браке, считается находящейся в общей совместной собственности супругов, и при этом не имеет значения то, на кого она оформлена. Заключив письменное соглашение, супруги могут изменить совместную собственность на долевую и при этом можно предусмотреть неравный размер долей друг для друга. Если же супругам, которые, занимаются разделом имущества при разводе, договориться не удается, определение доли в квартире осуществляется в судебном порядке. Традиционно в судебной практике доли супругов признаются равными, но суд может отступить от начала равенства долей исходя из интересов несовершеннолетних детей. Также от равенства долей судья может отступить в случае, когда один из супругов не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.
Ко второму разряду распространённых ситуаций относятся дела об изменении размера долей в праве общей собственности в связи с произведенной реконструкцией, капитальным ремонтом жилого помещения. Участнику долевой собственности, осуществившему за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, предоставляется право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Определение доли в квартире, по причине осуществления неотделимых улучшений в ней, возможно при соблюдении определённых условий. Должна быть соблюдена законность капитального ремонта жилого помещения (оформление необходимой разрешительной документации и её чёткое соблюдение). Должны иметь место разумность и обоснованность улучшений, увеличивающих стоимость имущества или повышающих его потребительские качества. Также необходима доказанность произведенного ремонта и его стоимости (договоры, акты, квитанции, чеки и другие подтверждения). Необходимо наличие согласия остальных сособственников на проведение ремонта, а если согласие хотя бы одного сособственника отсутствует, то предъявляется иск о признании необоснованными возражений против капитального ремонта.
По делам об определении доли в квартире в результате произведённых улучшений назначается экспертиза, которая призвана установить размер долей в праве собственности на жилое помещение, после его реконструкции или капитального ремонта.
Наконец, ещё одной распространённой ситуацией, когда необходимо определение доли в квартире, является раздел квартиры, которая приобретена лицами, не состоящими в браке, и была оформлена на одного из них. В такой ситуации доли в праве собственности
определяются путём рассмотрения доказательств размера вложенных денежных средств каждым участником долевой собственности в совместную покупку квартиры.
Ещё определение доли в квартире производится и в таком особом случае, когда требуется изменение размера долей в соответствии с фактически сложившимся на протяжении длительного периода времени порядком пользования жилым помещением. Такое допускается, если при покупке доли жилого помещения были оговорены конкретные помещения, передаваемые в пользование, и данный порядок неукоснительно соблюдается.
В завершении обратим внимание ещё на одну ситуацию, при которой может возникнуть необходимость определения доли в квартире. Таковая процедура возникает во время предоставления жилья очередникам по договорам инвестирования или долевого участия в строительстве с оформлением квартиры в собственность на имя одного из очередников. Следует учесть, что размер квартиры определяется с учётом метража, приходящегося на каждого члена семьи очередника, поэтому каждый из них также имеет право собственности на долю в квартире, однако доказывать такое право иногда приходится в судебном порядке. В большинстве случаев суды при этом справедливо исходят из равенства долей всех членов семьи очередника, на которых и была предоставлена квартира.
Кандидат юридических наук, адвокат Вашанова Оксана Вячеславовна
© МОКА «Правовая защита»
Нужен опытный адвокат для ведения дела в суде по определению порядка пользования в квартире? Звоните нам по указанным телефонам: (495) 790-84-39.