Продажа доли квартиры: совершаем сделку вопреки согласию других собственников
Каждый собственник может свободно и по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом – все просто и очевидно. Но! Пределы вседозволенности собственника по отношению к своему имущества все же имеются и очень явно эти пределы проявляются при отчуждении доли в общем имуществе, чаще в общей квартире.
Хотите продать долю в квартире? Тогда можете обратиться к нам. Звоните: (495) 790-84-39.
Проблема продажи доли квартиры, сопряжена с необходимостью реализации преимущественного права ее покупки иными сособственниками жилья. Исходя из буквального толкования закона: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец имеет право продать свою долю любому лицу. Однако, как поступить продавцу в ситуации, когда один с участников долевой собственности изъявил о своем желании приобрести отчуждаемую долю квартиры, но дальше этого дело и не пошло? Не исключена вероятность оспаривания с их стороны и стоимости продаваемой доли квартиры.
Препятствие собственнику со стороны иных лиц в реализации своего права на распоряжение долей квартиры должно пресекаться всеми допустимыми способами. В условиях конфликтной ситуации возможность продажи доли квартиры несколько растягивается по времени, что выливается для продавца в определенные финансовые потери и издержки. Понять истинные намерения иных собственников при продаже доли квартиры, да и подстраховаться на случай озвученных действий, способствует правильное оформление предстоящей сделки.
О своих намерениях продать долю квартиры собственник должен известить иных участников долевой собственности письменно, с обязательным подтверждением данного факта. Согласившись со сделанным ему предложением, участник долевой собственности обязан подтвердить его письменно указав цену и иные условия продажи, после чего целесообразно заключить предварительный договор купли-продажи доли квартиры. О намерении заключить предварительный договор информируйте другого участника долевой собственности письменно. В договоре, если его заключение все же имело место, стоит особо оговорить сроки заключения основного договора (продажа доли квартиры должна состояться не позднее месяца с момента заключения предварительного договора). Если остальные собственники долей откажутся от покупки продаваемой доли или не приобретут ее в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Важно понимать, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Такими действиями собственник продаваемой доли квартиры гарантирует положительный исход судебного разбирательства, на случай спора, затеянного иными участниками долевой собственности, препятствующих переходу одной из долей третьим лицам.
Указанный трехмесячный срок исчисляется с того времени, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права. При удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей на собственников других долей договор купли-продажи доли не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае указывается на необходимость замены покупателя (третьего лица) на сособственника в договоре купли-продажи. Это является также основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.
Действующее законодательство не предполагает иного порядка продажи доли квартиры в обход установленного преимущественного права ее покупки иными собственниками даже в условиях невозможности их извещения о своих намерениях или же они намеренно отказываются от его получения. В таких случаях желательно выдержать упомянутый месяц на заключение сделки по продаже доли квартиры. Конечно, можно прислушаться к совету отдельных юристов и завуалировать продажу доли квартиры иной сделкой, например, договором дарения, пожизненным содержанием с иждивением, рентой или иным, предполагающим безвозмездную передачу имущества. Можно использовать и более сложную схему, предполагающую изъятие доли квартиры в счет уплаты долга по договору займа. Подобные схемы существуют они действенны, но, здесь велика вероятность их оспаривания как мнимой или притворной сделки. Таким образом, действенным способом преодоления противодействия иных собственников отчуждению долив в квартире, является соблюдение установленной процедуры ее продажи.
У вас имеется проблемная квартирная доля и Вы решили осуществить продажу доли квартиры? Тогда можете обратиться к нам. Наши телефоны: (495) 790-84-39.
© МОКА «Правовая защита»