Выселение из квартиры
В настоящей статье речь пойдет о распространенной, но при этом сложной задаче – выселении из квартиры жильцов, которые по мнению собственника квартиры утратили право пользования ею. Давайте рассмотрим конкретные жизненные ситуации, их пути решения и какова судебная практика.
Ситуация №1: Выселение из жилого помещения бывшего собственника квартиры.
Вы решили купить квартиру, которая Вам очень понравилась, но один момент Вас смущает – в квартире зарегистрированы посторонние для Вас люди. Риелтор Вас уверяет: «Ничего страшного, даже если они откажутся выселиться добровольно, Вы без проблем выселите их в судебном порядке, как новый собственник». Так ли это на самом деле? Как отвечает на этот вопрос судебная практика? Давайте разберемся.
Вам необходимо осуществить выселение из квартиры? Нужен ОБРАЗЕЦ искового заявления о выселении? Обращайтесь за профессиональной юридической помощью к нашим адвокатам по телефонам: (495) 790-84-39.
Действующее законодательство содержит правило: «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом». И вот в этой последней фразе весь подвох.
Исковое заявление о выселении будет удовлетворено, если речь идет только о бывшем собственнике. Например, стороны договора купли-продажи предусматривают, что продавец квартиры обязан освободить квартиру в течение определенного срока после государственной регистрации договора, но это условие продавец не выполняет и продолжает пользоваться квартирой. Судебная практика по таким делам однозначная – выселение из жилого помещения правомерно, так как бывший и новый собственник квартиры членами семьи не являются и между ними отсутствует соглашение о сохранении за прежним владельцем права пользования квартирой. Но чтобы не пришлось готовить исковое заявление о выселении, мы рекомендуем покупателям квартир настоять на условии, чтобы продавец и члены его семьи снялись с регистрационного учета к моменту подписания договора купли-продажи квартиры.
Ситуация №2 – выселение из квартиры членов семьи бывшего собственника.
Судебная практика по таким делам, напротив, весьма противоречивая.
Для начала, обратим Ваше внимание на круг лиц, которые ни при каких обстоятельствах не могут быть выселены из квартиры новым собственником. Это члены семьи собственника приватизированного жилого помещения, которые на момент приватизации квартиры имели равные права пользования квартирой с лицом, её приватизировавшим, но сами в приватизации не участвовали. Аналогичным образом невозможно выселение из жилого помещения членов семьи собственника квартиры в жилищно-строительном кооперативе, на которых квартира также выделялась, например, путем включения в ордер.
Исковое заявление о выселении также останется без удовлетворения, если в договоре между бывшим и новым собственником квартиры имеется условие о праве пользования квартирой кем-либо из членов семьи собственника, так как фактически имеется соглашение о сохранении права пользования квартирой. Обычно такие условия содержатся в договорах дарения квартиры, что делает невозможным выселение из квартиры.
Интересно складывается судебная практика по делам о выселении членов семьи бывшего собственника, которые были зарегистрированы в жилом помещении с момента рождения, длительное время постоянно в нем проживают и не имеют другого жилого помещения. В большинстве случаев суды справедливо отказывают в их выселении из квартиры, указывая что фактически между бывшим собственником и членами его семьи сложились отношения по договору найма жилого помещения, а переход права собственности на занимаемое жилое помещение не влечет его расторжения.
С особой осторожностью нужно подходить к приобретению квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети, так как судебная практика исходит из защиты их интересов и суды отказывают в их выселении из жилого помещения.
Выселение из квартиры возможно, если члены семьи бывшего собственника длительное время не проживают в квартире, не оплачивает коммунальные платежи, в квартире отсутствуют их вещи.
Теперь Вы понимаете, что приобретение жилья, в котором зарегистрированы посторонние для Вас люди – это большой риск, требующий взвешенного профессионального решения.
Вам нужен ОБРАЗЕЦ искового заявления о выселении?
Ситуация №3 – Выселение из жилого помещения бывших членов семьи собственника.
К сожалению, в жизни прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения не такая уж и редкость. Как правило, вместе с ними прекращается и право пользования квартирой. Дела о выселении из квартиры бывших членов семьи собственника получили широкий общественный резонанс. Судебная практика под прекращением семейных отношений подразумевает расторжение брака или признание его недействительным. Несколько сложнее обстоит дело с признанием прекращенными семейных отношений между другими родственниками (например, между собственником и его внуками, братьями и сестрами и др.). Здесь придется доказывать отсутствие общего бюджета и общих предметов быта, выезд на другое место жительства, неоказание взаимной поддержки друг другу. При этом исходя из конкретных обстоятельств дела суд может отказать в признании их бывшими членами семьи и выселении из жилого помещения.
В случае расторжения брака между родителями, выселение из квартиры несовершеннолетнего ребенка собственника невозможно. Судебная практика также исходит из того, что не могут быть выселены из квартиры бывшие члены семьи собственника, которые на момент приватизации квартиры имели с собственником равное право пользования квартирой, но не участвовали в приватизации.
За бывшим членом семьи собственника суд может сохранить право пользования квартирой на определенный срок, если у него нет другого жилья или нет возможности приобрести другую квартиру. Судебная практика имеет примеры, когда суд обязывает собственника обеспечить бывшего супруга другим жильем, если в пользу него собственник исполняет алиментные обязательства. При этом суд может постановить предоставить жилье как по договору найма, так и на праве собственности. Однако, если собственник в течение установленного судом срока пользования квартирой решит распорядиться ею (продать, подарить, либо если собственник квартиры умрет), то возможно досрочное выселение из квартиры.
Ситуация №4 – Выселение из жилого помещения арендаторов, нанимателей.
Наиболее привлекательным с точки зрения защиты интересов собственника, является договор бессрочного безвозмездного пользования, который позволяет собственнику зарегистрировать в своей квартире любых лиц и при необходимости в любое время их выселить. Однако, выселение из квартиры нанимателя может иметь свои сложности.
Согласно закону, собственник вправе в любое время отказаться от исполнения заключенного на неопределенный срок договора безвозмездного пользования квартирой, при условии извещения другой стороны договора за один месяц. Судебная практика требует установить факт уведомления о расторжении договора и получения его ответчиком.
Подводя итог, хочется сделать акцент на том, что сам статус собственника жилого помещения не во всех случаях позволяет выселить из квартиры несобственников. Судебная практика по делам о выселении из жилого помещения не всегда однозначная, поэтому приобретая жилье или когда Вам необходимо выселение из квартиры, лучше доверить анализ ситуации и решение вопроса профессиональному юристу в сфере жилищного права.
Вы решили осуществить выселение из жилого помещения? Обращайтесь к нам по телефонам: (495) 790-84-39.
Адвокат, к.ю.н. Вашанова Оксана Вячеславовна © МОКА «Правовая защита»